Hamayesh Arwin Alborz همایش آروین البرز HLJR فصلنامه پژوهش‌های نوین در علوم انسانی و حقوق HLJR 2 4 2026 09 14 A Legal Analysis of the Conflict Between the Principle of the Validity of Official Documents and the Protection of Good-Faith Third Parties in the Real Estate Registration System تحلیل حقوقی تعارض میان اصل اعتبار اسناد رسمی و حمایت از اشخاص ثالث با حسن نیت در نظام ثبت املاک 569 581 FA zahra Rezaei Master's Student in Private Law زهرا رضائی Master's Student in Private Law, Islamic Azad University, Yasuj Branch, Iran. elahe alfone Master's Student in Private Law الهه الفونه Master's Student in Private Law, Islamic Azad University, Yasuj Branch, Iran. naser mohammadnejhad Master's Student in Private Law ناصر محمدنژاد Master's Student in Private Law, Islamic Azad University, Yasuj Branch, Iran. amin kazemiabnavi Master's Student in Private Law امین کاظمی ابنوی Master's Student in Private Law, Islamic Azad University, Yasuj Branch, Iran. 2026 08 23 The real estate registration system was established to ensure legal security, stabilize ownership, reduce transaction-related disputes, and enable parties to rely on the recorded status of properties. A key consequence of official registration is the credibility it lends to information recorded in the property registry; this allows parties to transact based on the property's official status without having to investigate an endless chain of prior transactions. However, instances may arise where recorded information does not align with the legal reality or the actual state of the property—such as when a deed is issued based on a conflicting transaction, forgery, unauthorized transfer (*fuzuli*), abuse of power of attorney, or a registration error, and a third party acquires the property relying on that official deed. In such scenarios, a conflict emerges between "preserving ownership and prior rights" and "protecting the legitimate reliance of a third party." Under Iranian law, Article 22 of the Registration of Deeds and Properties Act plays a pivotal role in recognizing the official owner, while Articles 46 through 48 mandate the registration of certain transactions and documents and specify the consequences of non-registration. Nevertheless, traditional registration law in Iran lacked a coherent, general rule protecting good-faith third parties—unlike the frameworks found in certain foreign legal systems. Comparative studies indicate that in land registration systems, reliance on the registry and the protection of good-faith buyers are fundamental issues in property law; indeed, in some jurisdictions, the principle of public reliance on the registry creates conditions that favor the third party over the actual owner. A significant development in Iranian law has occurred with the enactment of the Law on the Mandatory Official Registration of Real Estate Transactions in 2024 (1403 SH). Article 1 of this law, while reinforcing the status of official registration, protects—under specified conditions—bona fide third parties holding an official deed against certain prior claims. This approach demonstrates that the Iranian legislator has moved toward striking a balance between the security of ownership, the reliability of registration, and the security of transactions. The present study employs a descriptive-analytical method, drawing upon library resources, statutes, regulations, legal treatises, specialized articles, and comparative studies. The findings indicate that the conflict between the validity of an official deed and the protection of a bona fide third party cannot be resolved merely by granting absolute priority to one side; rather, consideration must be given to criteria such as the status of the real estate registry, the third party's knowledge or lack thereof regarding conflicting claims, the nature of the transaction (specifically whether it is for value), the feasibility of becoming aware of the conflict, the conduct of the original owner, the manner in which the deed was created, and the extent of the third party's legitimate reliance. Furthermore, while the Law on the Mandatory Official Registration of Real Estate Transactions has created significant potential for enhancing the protection of bona fide third parties, the precise definition of "good faith" criteria and their legal consequences still requires coherent judicial interpretation and the further development of legal scholarship. نظام ثبت املاک با هدف ایجاد امنیت حقوقی، تثبیت مالکیت، کاهش تعارضات معاملاتی و فراهم ساختن امکان اعتماد اشخاص به وضعیت ثبتی املاک ایجاد شده است. یکی از مهم ترین آثار ثبت رسمی، ایجاد اعتبار برای اطلاعات منعکس شده در دفتر املاک و اسناد رسمی است؛ به گونه ای که اشخاص بتوانند بدون ورود به زنجیره ای نامحدود از معاملات گذشته، بر مبنای وضعیت رسمی ملک اقدام به معامله کنند. با وجود این، در مواردی ممکن است اطلاعات ثبتی با واقعیت حقوقی یا وضعیت واقعی ملک منطبق نباشد؛ برای مثال، سندی بر مبنای معامله معارض، جعل، انتقال فضولی، سوءاستفاده از وکالت یا اشتباه ثبتی صادر شده باشد و شخص ثالثی با اعتماد به سند رسمی موجود، ملک را تحصیل کند. در چنین وضعیتی، تعارض میان «حفظ مالکیت و حق مقدم» و «حمایت از اعتماد مشروع شخص ثالث» پدیدار می شود.در حقوق ایران، ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک جایگاه ویژه ای در شناسایی مالک رسمی دارد و مواد ۴۶ تا ۴۸ نیز ثبت برخی معاملات و اسناد را الزامی و ضمانت اجرای عدم ثبت را مشخص کرده اند. با این حال، در حقوق سنتی ثبت، حمایت از شخص ثالث با حسن نیت به صورت یک قاعده عام و منسجم همانند برخی نظام های حقوقی خارجی تدوین نشده بود. مطالعات تطبیقی نشان می دهد که در نظام های ثبت زمین، مسئله اعتماد به دفتر ثبت و حمایت از خریدار با حسن نیت از مسائل بنیادین حقوق اموال است و در برخی نظام ها، اصل اعتماد عمومی به ثبت، شرایطی را برای ترجیح شخص ثالث بر مالک واقعی فراهم می کند.تحول مهم در حقوق ایران با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۳ رخ داده است. ماده ۱ این قانون، ضمن تقویت جایگاه ثبت رسمی، در شرایط مقرر از اشخاص ثالث با حسن نیت که دارنده سند رسمی هستند در برابر برخی ادعاهای مقدم حمایت می کند. این رویکرد نشان می دهد که قانون گذار ایرانی به سمت ایجاد تعادل میان امنیت مالکیت، اعتبار ثبت و امنیت معاملات حرکت کرده است.پژوهش حاضر با روش توصیفی ـ تحلیلی و با استفاده از منابع کتابخانه ای، قوانین، مقررات، آثار حقوقی، مقالات تخصصی و مطالعات تطبیقی انجام شده است. یافته ها نشان می دهد که تعارض میان اعتبار سند رسمی و حمایت از ثالث با حسن نیت را نمی توان صرفاً با ترجیح مطلق یکی از دو طرف حل کرد، بلکه باید معیارهایی مانند وضعیت دفتر املاک، علم یا جهل ثالث، عوضی بودن معامله، امکان اطلاع از معارض، رفتار مالک اولیه، نحوه ایجاد سند و میزان اعتماد مشروع شخص ثالث مورد توجه قرار گیرد. همچنین، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ظرفیت مهمی برای تقویت حمایت از ثالث با حسن نیت ایجاد کرده، اما تعیین دقیق معیارهای حسن نیت و آثار آن همچنان نیازمند تفسیر قضایی منسجم و توسعه ادبیات حقوقی است. https://hljr.ir/downloadfilepdf/1263481